「勝訴判決を獲得した。相手の不動産を競売に掛けたいが、初めてのことで流れが分からない。」
「お金を貸す際、強制執行認諾文言付の公正証書で合意した。約束を反故にされたので、競売で進めたい。」
このようなご質問は、多くのお客様から寄せられるご質問です。
このコラムでは、不動産に対する強制執行としての「強制競売」手続について、競売の流れを説明します。
【目次】
１ 不動産競売とは
２ 手続の流れ
⑴ 申立て
⑵ 開始決定・差押え
⑶ 執行官及び評価人による競売対象不動産の調査
⑷ 配当要求終期の公告
⑸ 期間入札の開始
⑹ 開札
⑺ 代金納付・登記
⑻ 配当
３ 不動産執行としての不動産強制競売手続の弁護士費用
４ 不動産強制競売手続に弁護士が介入するメリット
１ 不動産競売とは
不動産競売とは、勝訴判決や強制執行認諾文言付公正証書などの債務名義を債権者が有する状態のもと、債務者が約束された金銭を支払わないときに、債務者の有する不動産を強制的に売却（競売）し、債権回収を図る手続をいいます。
不動産競売には、抵当権などの担保権を有する場合に、例えば抵当権を実行する方法により競売を実施して債権を回収する「担保不動産競売」手続もありますが、ここでは、特に抵当権の設定などを実施していないケースを想定したいわゆる通常の不動産強制競売手続について解説します。
２ 手続の流れ
⑴ 申立て
まずは、債権者は、競売の対象とする不動産の所在地を管轄する地方裁判所に不動産強制競売申立書を提出します。
申立てに当たって特に注意が必要な点は、予納金が必要になる点です。具体的には、東京で申立てを行う場合は、請求債権額に応じてその額は決まり、請求債権額２０００万円未満のときは８０万円、２０００万円以上５０００万円未満のときは１００万円、請求債権額５０００万円以上１億円未満のときは１５０万円、請求債権額１億円以上のときは２００万円が必要となります。
予納金は、競売にて相当金額で売却できた場合は戻ってきますが、競売で買手が付かなかった場合や予納金額以下の売却代金でしか売れなかった場合は、強制競売手続（差押えの登記費用、送達費用、執行官による不動産現況調査費用、評価人による不動産評価料など）で使われてしまうため、全額は戻ってきません。
⑵ 開始決定・差押え
前記申立てが適法に行われた場合は、裁判所は、不動産執行を開始する旨及び不動産を差し押さえる旨の決定をします。
この決定の通知は、債務者に対しても送達されます。
⑶ 執行官及び評価人による競売対象不動産の調査
開始決定から２週間程度後、執行官及び評価人が競売対象の不動産に実際に赴き、現況調査を行います。この調査の日程は原則として変更できず、債務者が不在であったとしても執行官は鍵屋を同行し、調査を実施します。
この調査結果をもとに、最低落札価格（＝売却基準価格といいます。）を算出することになります。入札が行われる際は、この売却基準価格から、その１０分の２に相当する価格を差し引いた価格（＝買受可能価格といいます。）以上の金額で入札を行っていくこととなります。
⑷ 配当要求終期の公告
現況調査から１か月程度を経過すると、対象の不動産が競売に掛けられることを他の債権者に知らせる手続である「配当要求終期の公告」が行われます。
⑸ 期間入札の開始
配当要求終期の公告が行われた後は、期間入札が開始します。東京地方裁判所では通常はその期間は８日間です。
⑹ 開札
入札期間が終わると、開札が行われます。
入札した人のうち最高値を付けた方が最高値買受申出人と定められ、売却決定期日に基本的には最高値買受申出人に売却が許可され、買受人となります。
⑺ 代金納付・登記
買受人に対しては売却許可決定確定の日から約１か月以内の日で代金納付期限が指定され、振り込みます。
納付が完了すると、権利が買受人に移転し、登記がされます。
⑻ 配当
裁判所は、納付された代金を配当します。
配当に当たっては、他の債権者が居る場合は、抵当権を有している債権者が優先的に配当され、それ以外の債権者は平等に配当されることになります。
３ 不動産執行としての不動産強制競売手続の弁護士費用
当事務所の基本的な不動産執行としての不動産強制競売手続の弁護士費用は、以下をご参照ください。
https://kl-o.jp/debt/#saikenhiyou
４ 不動産強制競売手続に弁護士が介入するメリット
まず前提としての債務名義（判決や強制執行認諾文言付公正証書等）を取得する段階から関与することが多いですが、判決は自分でとったもののその先の手続が未経験で分からないという方も多くいらっしゃいます。
煩雑な手続を弁護士に一任できる点は、大きなメリットといえます。
また、執行対象となる不動産が複数ある場合に、どの不動産を選定することが適切か判断できるという点も弁護士に依頼する大きなメリットといえます。借地や使用貸借契約に基づき敷地利用権が付いてる不動産等は特に検討を要するところです。
まずは、不動産執行としての不動産競売手続あるいは、競売に進むために訴訟からスタートしたいといったお悩みのある方は、お気軽にご相談ください。
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