❶「借地権付き建物を親の代から持っており、自分たちは住まないので借地権付き建物を譲り渡したいが、地主・地主側不動産会社との話し合いが上手く進まず、暗礁に乗り上げている。」
❷「不動産業者であるが、借地上の建物を立て替えたい。しかし、借地権者に承諾してもらえないため、困っている。」
このようなご相談を受けることがございます。
借地上にある建物（借地権付き建物）の譲渡等につき、譲渡条件（譲渡の相手方、譲渡承諾料、地主による借地権付き建物の買取り価格など）を巡って地主とトラブルになり、話し合いでは前に進まなくなってしまうことがあります。
本コラムでは、そのようなトラブルを解決するために借地借家法等において用意されている、「借地非訟事件」について解説いたします。
【目次】
１ 借地非訟事件とは
２ 借地非訟事件の流れ
３ 借地非訟事件に関する当事務所の弁護士費用
４ おわりに
１ 借地非訟事件とは
借地非訟事件とは、本コラム冒頭のトラブル事例のように、借地権付き建物の所有者（土地賃借人、借地権者）と地主（土地賃貸人、借地権設定者）との間での話し合い（協議）が上手く進まない場合に、裁判所における裁判手続を通じてこのようなトラブルを解決できるように借地借家法等において用意されている法的手続になります。
借地非訟事件には、次の種類があります。
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① 借地条件の変更（借地借家法第１７条第１項） |
「承諾に代わる（許可）」という文言が使われているとおり、例えば本コラム冒頭のトラブル事例❶（借地非訟事件のうち前記④の種類）では、地主の承諾がない状態で借地権付き建物を第三者に譲渡・転貸してしまうと、そのままでは契約違反（無断譲渡・転貸）として土地賃貸借契約が解除されてしまうことから、「地主に不利となるおそれがない」などの一定の要件を備えている場合には、裁判所が地主の承諾に代わる許可をすることで、契約違反（無断譲渡・転貸）となることを避けつつ、借地権付き建物の譲渡・転貸が可能になります。
本コラムの以下では、事例として多くイメージも湧きやすいと思われる、「土地賃借権の譲渡、転貸の承諾に代わる許可（借地借家法第１９条第１項）」（前記④、本コラム冒頭❶の事例）について、その流れを解説いたします。
２ 借地非訟事件の流れ
⑴ 申立て
借地非訟事件は、申立人（一般には借地権者）が借地権の目的である土地所在地の地方裁判所等に申立書を提出して申立てを行うことにより開始します。
申立書には、申立ての趣旨及び申立ての理由のほか、借地契約の内容、申立て前の話合い（協議）の概要を記載するとともに、賃貸借契約書、更新合意書、（停止条件付き）売買契約書、不動産査定書、地代・更新料の支払が分かる資料、不動産登記事項証明書、固定資産評価証明書等の資料類を必要に応じて添付することになります。
⑵ 審理・裁判
借地非訟事件の審理は、審問期日を開いて行うことになります。
実務上は、訴訟事件と同じように、当事者双方が主張書面、証拠資料を審問期日に先立って提出し、これらを踏まえて審問期日において裁判官主導のもとで、争点の整理、解決に向けた協議が行われることになります。審問期日は、１か月～１か月半に１回などのペースで複数回開かれるのが通常です。
なお、借地非訟事件において特徴的な手続として、裁判所は裁判（決定）をする前には、鑑定委員会（弁護士、不動産鑑定士など）の意見を聴かなければならないとされており、鑑定委員会は、借地権の価格、譲渡承諾料の価格（一般には借地権価格の１０％などといわれるもの）などを裁判所が適正に判断できるよう、現地見分等の調査を行い、意見書を裁判所に提出することになります。
裁判所は、これらの当事者双方の主張立証、鑑定委員会の意見を踏まえて、承諾を許可するかしないか、承諾を許可するとして承諾料をいくらにするか、借地条件変更などの付随的処分をすべきかなどにつき裁判（決定）をすることになります。
⑶ 介入権の行使
土地賃借権の譲渡、転貸の承諾に代わる許可をする申立人（借地権者）として留意する必要があるのは、借地借家法上、地主（借地権設定者）による「介入権」の行使が認められていることです（前記⑥）。
この介入権の行使がなされると、「相当の対価」（適正な借地権価格など）の支払いを条件として、地主が借地権付き建物を買い取ることができ、この介入権の行使は原則として、借地権譲渡許可に優先されますので申立人が希望する第三者への借地権付き建物の譲渡の希望が叶わない結果になることがあります。
他方、地主（借地権設定者）としても、介入権の行使により、「相当の対価」（適正な借地権価格）の支払いを余儀なくされ、この「相当の対価」（適正な借地権価格）がいくらなのかが激しい争点になることも多いので、地主としても介入権の行使をするか、しないかについては慎重な判断が求められることになります。
⑷ 和解
借地非訟事件においては、当事者双方の主張立証、介入権の行使などを踏まえて、裁判（決定）ではなく和解（合意）による解決に至ることもまま見受けられます。
３ 借地非訟事件に関する当事務所の弁護士費用
借地非訟事件に関する当事務所の弁護士費用は、以下のリンクからご確認いただけます。
不動産・建築
４ おわりに
土地賃借権の譲渡、転貸の承諾に代わる許可を求める借地非訟事件においては、「地主に不利となるおそれがない」という要件をどのように主張立証するか、その主張立証に成功する見通しがあることを前提として、譲渡承諾料をいくらと想定するか、話合いの経緯から地主側の介入権の行使が想定されるか、（地主としては裁判をきっかけとして借地を買い戻したい意向を強く持つことが多いので一般には難しいですが）介入権が行使され得る場合に介入権の行使を阻止するために地主になんらかの交換条件を提示するか、介入権の行使を前提として「相当な価格」（適正な借地権価格など）をどのように見積り、想定するかなど、専門的な知見・戦略立案を必要とする場合があります。
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