立退料の決め方・考慮要素（正当事由の考え方）と弁護士に依頼するメリット・弁護士費用

大家から立ち退きを迫られたがタダで出ていなかければならないのか

立退料を提示されたが相場が分からない。考慮要素が知りたい。

立ち退きを求めるためには正当事由が必要と聞いたが、立退料との関係が分からない

不動産問題を取り扱っているとこのようなご質問・ご相談をいただくことがあります。

今回の記事では、建物の賃貸借契約が更新せずに終了するときに、貸主と借主との間で問題となる、「立退料」について、解説いたします。

１　賃貸期間が定められている建物の賃貸借契約

建物の賃貸借契約では、「令和〇年〇月〇日から令和〇年〇月〇日まで」というように、賃貸期間が定められていることが多くあります。

このように、ある契約において、契約期間が定められている場合、民法上の原則からすれば、この契約期間が終わることで、その契約は効力を失うことになります。

しかしながら、建物の賃貸借契約では、貸主と比べて弱い立場に立たされることが多い借主の保護のために、借地借家法に特別の定めが置かれています。

先ほど挙げた賃貸期間が定められている建物の賃貸借契約に関して、貸主あるいは借主が賃貸期間の終わる１年前から６月前までの間に、相手方に対して、「もう更新はしません。」と伝えない限り、今までの契約と同じ条件で賃貸借契約を更新したものとみなすとされているのです（借地借家法第２６条第１項。ただし、賃貸期間については、期間の定めがないものとして扱われることになります。）。

そして、貸主の側から「もう更新はしません。」と伝えて賃貸借契約を一方的に終了させるためには、「正当の事由」がなければならないとされています。

２　建物賃貸借契約の終了と正当の事由

いかにも法律の条文らしい堅苦しい言い回しですが、図にして分解してみると、次のようになっていることがお分かりいただけると思います。

この図をご覧いただくと、次の２点に気が付かれるかと思います。

１点目は、この条文には「立退料」という言葉が直接は出てこないということです。

この条文では、「財産上の給付」という言葉が出てきますが、これがいわゆる「立退料」と言われるものの根拠になります。「財産上の給付」という本来の言葉自体からは、「立退料」というお金の支払いに限定されるものではありませんが、実務上は、貸主から借主へのお金、立退料の支払いを意味するものと理解されているのです。

２点目は、「のほか」という言葉に示されているように、その後ろにくる「賃貸借に関する従前の経過」「建物の利用状況」「建物の現況」「財産上の給付」（立退料）は、あくまでも、「貸主が建物を必要とする事情」と「借主が建物を必要とする事情」を補う要素として挙げられているのです。

極端な例でいえば、「貸主が建物を必要とする事情」が全くない場合には、貸主が借主にいくら立退料を支払うと申し出ても、借主を立ち退かせることが認められない場合もあり得ることになります（実際にそのような裁判例もあります。）。

立退料は、このようにあくまでもほかの様々な事情・要素を総合的に考慮して、その支払いの要否や額を交渉や裁判において決めることになるため、この計算方法や額ならば適正であるという、絶対的な「正解」を見出すのは非常に難しく、貸主・借主のいずれの立場の場合においても、いままでの裁判例や事実関係を踏まえた精緻な主張を組み立てていく必要がございます。

引っ越しにかかる費用や、その建物で営んでいた営業上の損失、借家権価格などが立退料の内容になるとはされていますが、例えば、居住用に借りた建物の場合に、引っ越しにかかる費用以外に、借家権価格（平たく言ってしまえば、その建物を借りる権利がいくらで売れるのかということです。）を立退料の内容に入れるべきなのかは、裁判例においても争いのあるところです。

３　立退料の交渉（立ち退きを求められた側）に関する当事務所の弁護士費用

弁護士費用は、各事務所が自由に決定することができます。そのため、画一的な価格は存在しません。

ここでは当事務所の弁護士費用を、事件又は法律事務の依頼を受けたときに生じる「着手金」と事件等の処理が終了したときに生じる「報酬金」に分けて説明します。※すべて税込みです。

なお、立ち退きを求める側は費用が若干異なる場合があるため、お問合せ下さい（立ち退きを請求する側のご依頼も承っております。）。

• 　着手金

・交渉
　２２万円
・調停
　２２万円
・訴訟
　３３万円
※交渉から調停に移行する場合は、追加着手金１１万円
※交渉・調停から訴訟に移行する場合は、追加着手金２２万円

• 　報酬金

・経済的利益が300万円以下の場合
　経済的利益の17,6％（ただし最低22万円）
・経済的利益が300万円を超え3000万円以下の場合
　経済的利益の11％＋19,8万円
・経済的利益が3000万円を超え3億円以下の場合
　経済的利益の6,6％＋151,8万円
・経済的利益が3億円を超える場合
　経済的利益の4,4％＋811,8万円

４　立退料の交渉を弁護士に依頼するメリット

• 　誤りなく法的手続を迅速・確実に進めることができる

立ち退きの問題は、正当の事由があるか、正当の事由の内容（老朽化の程度や建物を必要とする理由等の衡量）を踏まえて適切な立退料はいくらか、どのような手続で立退料の交渉をすべきか等、考慮しなければならない要素が多く、法的に正確な知識を要します。

そのため，なかなか個人ですべての問題点に適切・迅速に手続を進めることは困難な場合が多いと思われます。

弁護士に依頼をした場合は、手続が遅延しないよう配慮しながら、迅速・確実に手続を進めることができます。

• 　直接やりとりをすることがなくなるので，交渉や手続等の精神的な負担を大幅に軽減できる

弁護士に依頼をした以降は交渉の窓口は弁護士になります。

そのため、直接揉めている相手方とやりとりをすることがなくなるため、ストレスを大幅に軽減することができます。

また、こちらの主張を受け入れてもらうためには、その伝え方や主張の順番等を考慮しながら手続を進めることが重要です。

どのように交渉を進めるとより適切な解決に導けるか、弁護士は常に考えながら手続を進めます。

ご自身で法的な知識の側面以外に、そのような点も配慮しながら手続を進めることは負担が大きく、それを弁護士に肩代わりさせられる点は大きなメリットといえます。

• 　立退料の複雑な問題について、説明を受けつつ、納得しながら進めることができる

立退料の問題は、様々の法律分野の中でも、複雑な計算や論点を含みます。金額も高額になる場合もあり、特に慎重に問題点を一つ一つクリアしていく必要があります。

弁護士に依頼した場合は、ご依頼者の方と二人三脚で手続を進めることになるため、しっかりと今何が起きており、何が問題（争点）になっていて、弁護士はどのように考えるか、をお伝えしながら進めていきます。

そのうえで、ご意見を聞きながら、弁護士の専門的知見・経験をも踏まえたご納得のいく解決を一緒に考えながら進めてまいります。

• 　法的な知識を知っているか否かで取得金額が変わる場合があるため、適切な解決金額にて立退料に関する問題を解決できる

立ち退きの問題は、知識を知っているか知らないかで取得額が変わる見落としがちな問題を多く含んでおります。

自己判断しながら手続を進めた結果、本来は得られたはずの利益を失うことになってしまったというケースもあり得ます。

後で後悔をしないためにも、立ち退きの問題の解決に必要な法的知識を総動員し、適切・妥当な解決を目指すことは非常に有意義といえます。

• 　交渉以外の法的手続についてもそのまま任せることができる

立退料を決定するうえで利用される借地非訟を利用することができる代理人は弁護士のみです。また、紛争性のある交渉を担当することができるのも弁護士のみです。

弁護士は、交渉がまとまらない場合でも、手続の最後まで伴走し、お力添えすることが可能です。

５　おわりに

このように、立退料と一口に言っても、貸主・借主いずれの立場に立っても、非常に難しい問題があります。「立退料をいくら支払えばよいのか分からない。」「立退料をいくら支払ってもらえばよいのか分からない。」という場合には、丁寧にご説明をさせて頂きますので、まずはお気軽にお問合せください。

※初回ご来所相談３０分無料

☎︎ 03-5875-6124